Dans le paysage immobilier suisse, la société immobilière (SI) est une structure juridique prisée pour l'acquisition, la gestion et la transmission de biens immobiliers. Particulièrement en Valais, où le marché immobilier est dynamique, comprendre les spécificités des SI peut offrir des avantages fiscaux et patrimoniaux significatifs. Cet article explore en détail le concept de société immobilière en Suisse, avec un focus sur le canton du Valais.

Définition d'une société immobilière en Suisse

Une société immobilière est une entité juridique, généralement une société anonyme (SA) ou une société à responsabilité limitée (Sàrl), dont l'activité principale est l'acquisition, la gestion, l'exploitation ou la vente de biens immobiliers. Contrairement à l'achat en nom propre, l'acquisition via une SI implique l'achat de parts sociales ou d'actions de la société, plutôt que du bien immobilier lui-même.

Il existe également des sociétés immobilières d'actionnaires-locataires (SIAL), où les actionnaires détiennent des parts leur donnant droit à l'usage d'un logement spécifique, tout en étant collectivement propriétaires de l'ensemble de l'immeuble.

Avantages d'une société immobilière en Valais

Optimisation fiscale
En Valais, les SI bénéficient d'un taux d'imposition sur les bénéfices inférieur à celui des particuliers. Par exemple, un particulier est imposé sur ses revenus locatifs nets aux taux moyens d’environ 25-30 %, alors qu’une société immobilière valaisanne est soumise à un impôt sur les bénéfices de 13,5 % pour un bénéfice net inférieur à CHF 250'000.-. Il est important de noter que, dans certains cantons, la vente des actions d'une SI peut être assimilée à une vente immobilière, entraînant ainsi l'imposition de la plus-value réalisée. Par exemple, à Genève, la vente des actions d'une SI est considérée comme une vente immobilière, soumise à l'impôt sur les gains immobiliers.

Réduction des frais lors de l'acquisition
L'achat de parts d'une SI permet d'éviter certains frais liés à l'acquisition directe d'un bien immobilier, tels que :
- Les droits de mutation
- Les frais de notaire
- L'inscription au registre foncier

Ces économies peuvent représenter une somme significative, surtout pour des biens de grande valeur. Toutefois, cette optimisation des frais peut être remise en question si les autorités fiscales considèrent que la vente des actions équivaut à une vente immobilière, notamment en cas de transfert de la majorité des droits de vote.

Transmission patrimoniale facilitée
La détention de biens immobiliers via une SI simplifie la transmission du patrimoine. Il est plus aisé de transférer des actions ou des parts sociales que des biens immobiliers, ce qui peut être avantageux en matière de planification successorale. Cependant, il est essentiel de prendre en compte les implications fiscales lors de la transmission des actions d'une SI, notamment en ce qui concerne les droits de succession et les éventuelles plus-values latentes.

Protection du patrimoine
La structure juridique de la SI offre une séparation entre le patrimoine personnel et le patrimoine immobilier, ce qui peut protéger les biens personnels en cas de difficultés financières liées aux activités immobilières.

Inconvénients et points de vigilance

Complexité administrative
La création et la gestion d'une SI impliquent des démarches administratives et juridiques, telles que :
- La rédaction des statuts
- L'inscription au registre du commerce
- La tenue d'une comptabilité conforme aux normes en vigueur

Ces obligations peuvent engendrer des coûts et nécessitent une gestion rigoureuse.

Double imposition
Les bénéfices réalisés par la SI sont soumis à l'impôt sur les bénéfices. Lors de la distribution de dividendes aux actionnaires, ces derniers sont également imposés sur les revenus perçus, entraînant une double imposition.

Moins de flexibilité pour l'usage personnel
Utiliser un bien immobilier détenu par une SI à des fins personnelles peut entraîner des implications fiscales spécifiques, notamment en matière d'avantages en nature, qui doivent être évaluées avec soin.

Considérations lors de la cession d'une société immobilière (SI)

Difficulté à vendre les actions d'une SI
Il est fréquent que les acheteurs potentiels préfèrent acquérir directement le bien immobilier plutôt que les actions de la SI. Cette préférence s'explique par la complexité juridique et fiscale associée à la détention d'actions, ainsi que par le désir d'une propriété directe. Ainsi, il peut devenir nécessaire pour la société immobilière elle-même de procéder à la vente du bien immobilier, entraînant des implications fiscales particulières à anticiper soigneusement. De plus, l'acquisition des actions d'une SI par des personnes à l'étranger peut être soumise à la Lex Koller, qui limite l'achat d'immeubles en Suisse par des étrangers. Cette loi s'applique également aux acquisitions indirectes via des sociétés immobilières.

Imposition lors de la vente du bien par la SI
Lorsque la SI vend son bien immobilier, elle réalise un bénéfice soumis à l'impôt sur les bénéfices, dont le taux varie selon les cantons (en Valais, généralement plus avantageux que celui des particuliers). Cependant, cette vente peut aussi déclencher un impôt cantonal sur les gains immobiliers, qui dépend de la durée de détention du bien et des réglementations locales spécifiques.

Liquidation de la SI et implications fiscales
Si, suite à la vente du bien immobilier, la SI n’a plus d’activité, elle devra généralement être liquidée. La liquidation entraîne la distribution aux actionnaires du bénéfice net issu de la vente. Ces sommes distribuées sont alors considérées comme un revenu imposable chez les actionnaires. En outre, un impôt anticipé de 35 % peut être prélevé par l’administration fiscale suisse, mais il est souvent récupérable par les actionnaires lors de leur déclaration fiscale annuelle.

Risque de double imposition
Ce processus peut malheureusement générer une double imposition : une première fois au niveau de la SI sur le bénéfice réalisé lors de la vente immobilière, et une seconde fois au niveau personnel des actionnaires sur les revenus distribués lors de la liquidation. Ce phénomène réduit potentiellement l’attrait fiscal initialement recherché par l'utilisation d’une SI pour détenir des biens immobiliers.

Processus de création d'une société immobilière en Valais
1. Choix de la forme juridique : SA ou Sàrl, en fonction des besoins et des préférences des associés.
2. Rédaction des statuts : Définition des règles de fonctionnement de la société.
3. Apport des biens immobiliers : Les biens peuvent être apportés à la société lors de sa création ou acquis ultérieurement.
4. Inscription au registre du commerce : Obligatoire pour que la société ait une existence légale.
5. Gestion comptable et fiscale : Tenue d'une comptabilité conforme et respect des obligations fiscales.
6. Il est recommandé de faire appel à des professionnels (notaires, avocats, fiduciaires) pour accompagner ces démarches.

La société immobilière est un outil efficace pour optimiser la gestion et la transmission de biens immobiliers en Suisse, notamment en Valais. Elle offre des avantages fiscaux et patrimoniaux, tout en nécessitant une gestion rigoureuse et une bonne compréhension des implications juridiques. Avant de se lancer, il est essentiel de consulter des experts pour évaluer la pertinence de cette structure en fonction de votre situation personnelle et de vos objectifs.