Acheter ou vendre un bien immobilier en Suisse implique non seulement le prix du bien lui-même, mais également des charges annexes. Entre les taxes, les honoraires et les frais administratifs, les coûts varient selon que l’on est vendeur ou acheteur — et selon le canton concerné. Voici un guide clair pour anticiper « qui paie quoi » dans une transaction immobilière en Suisse romande.

Les frais pris en charge par le vendeur
Lorsque vous vendez un bien, certains coûts reviennent naturellement au vendeur. En voici les principaux :

1. Impôt sur les gains immobiliers
L’un des postes les plus importants pour le vendeur est l’impôt sur la plus-value (ou gains immobiliers). Ce montant dépend du prix de vente moins le prix d’acquisition, diminué des dépenses admissibles (rénovations, modernisation des installations techniques ou des aménagements extérieurs, travaux d'efficacité énergétique, frais d’entretien importants, frais d'acquisition et de vente liés au bien, etc.). Le taux est fixé au niveau cantonal et est généralement dégressif selon la durée de détention du bien.
Pour le Valais, vous trouverez ici un tableau sur les taux d'impôt sur les gains immobiliers.

2. Commission d’agence / courtage
Si vous avez mandaté une agence immobilière pour vendre votre bien, les honoraires de courtage sont à votre charge. Ces frais peuvent souvent être déduits du gain imposable, selon les règles fiscales du canton. En Valais, ces frais peuvent être déduits.

3. Certificat énergétique (ou diagnostics obligatoires)
Dans plusieurs cantons romands, le vendeur doit fournir un certificat énergétique ou d’autres diagnostics (isolation, état du bâtiment, etc.). Le coût de leur réalisation incombe habituellement au vendeur, sauf disposition contraire. En Valais et à ce jour, un certificat énergétique cantonal n'est pas obligatoire, mais cela pourrait changer dans le futur.

4. Contrôle OIBT (vérification électrique obligatoire)
En Valais, la vente d’un bien immobilier s’accompagne souvent du contrôle OIBT (Ordonnance sur les installations électriques à basse tension). Cette vérification, généralement à la charge du vendeur, vise à s’assurer que l’installation électrique respecte les normes de sécurité en vigueur. Réalisé par un électricien agréé, ce contrôle débouche sur un rapport officiel, indispensable pour conclure la vente. En cas de non-conformité, des travaux peuvent être exigés avant le transfert de propriété. Le coût se situe généralement entre CHF 300.– et 800.– selon la taille du bien.

5. Mise aux normes de la cheminée
Autre point à ne pas négliger : la vérification de la cheminée et des conduits de fumée. Avant la vente, le vendeur doit s’assurer que l’installation de chauffage est conforme aux normes de sécurité et environnementales. Cette inspection, réalisée par un ramoneur ou un spécialiste agréé, peut révéler la nécessité de travaux ou d’un simple ramonage pour obtenir un certificat de conformité. Son coût est modeste (souvent CHF 150.– à 300.–), mais il s’agit d’une étape importante pour garantir la sécurité des futurs occupants et éviter tout blocage lors de la transaction.

6. Pénalité de remboursement anticipé
Si votre bien est grevé d’une hypothèque dont le remboursement anticipé entraîne une pénalité, c’est le vendeur qui doit la prendre en charge, sauf si les parties conviennent autrement dans le mandat de vente.

7. Autres coûts ou obligations
Il peut s’agir de frais liés à l’entretien, aux réparations ou à des obligations légales spécifiques. Dans certains cas, des travaux requis par la copropriété ou l’urbanisme peuvent être à la charge du vendeur.

L’acheteur, en plus du prix convenu, doit s’acquitter de divers coûts relatifs à l’acquisition du bien :

1. Droits de mutation / taxe de transfert
Cet impôt s’applique lors du transfert de propriété. Son nom et son mode de calcul varient selon le canton (droits d’enregistrement, droits de mutation, lods, etc.). Les montants peuvent aussi varier selon la commune.

2. Frais d’enregistrement au registre foncier
La mutation de propriété doit être inscrite au registre foncier. Les émoluments d’inscription ou de modification de dossier sont à la charge de l’acheteur.

3. Honoraires notariaux / actes notariés
Le notaire officie la rédaction et la certification des actes. Ses frais (émoluments) sont réglementés au niveau cantonal. L’acheteur doit les assumer, sauf clause contraire.

4. Constitution ou modification du droit de gage
Si l’acheteur finance son achat immobilier par un prêt hypothécaire, le droit de gage (ou hypothèque) doit être inscrit ou ajusté. Les coûts de constitution ou de modification du gage immobilier sont soumis à l’acheteur.

5. Frais divers et débours
Le notaire, ou d’autres intervenants, peuvent facturer des frais de recherche, de poste, de constatation, de dossier, etc. Ces frais additionnels varient selon la complexité du dossier.

En Valais, en moyenne les frais d'acquisition se montent pour l'acquéreur à 3% du prix d'achat du bien. Il est bien entendu possible de demander au notaire un calcul estimatif des frais qui s'appliqueront à votre acquisition.

Au moment de la remise des clés et de la clôture de la transaction, certains coûts doivent être partagés au prorata entre vendeur et acquéreur. Ce « décompte » comprend :

• Impôt foncier ou taxe foncière pour l’année entière
• Charges d’assurance (ex. incendie, obligation réglementaire)
• Stocks (mazout, bois, fuel, etc.)
• Charges de copropriété ou PPE réglées par trimestre
• Entretien courant ou petits travaux non réglés

Tout autre élément mobilier inclus dans la vente (si précisé)La répartition se fait généralement au prorata des jours entre la date de transfert et la fin de l’année ou du trimestre — on considère souvent 360 jours par an, 30 jours par mois, pour simplifier les calculs.

En résumé : comparatif vendeur / acheteur

Pour résumer voici les principaux frais supportés :

• Vendeur : Impôt sur gains immobiliers, courtage, certificats/diagnostics, pénalité de remboursement, frais liés aux obligations légales, contrôle OIBT et mise aux normes de la cheminée
• Acheteur : Droits de mutation, enregistrement au registre foncier, honoraires notariaux, constitution du gage, frais divers
• Décompte commun : Impôt foncier, assurances, charges de copropriété, stocks, mobilier inclus