La confiance constitue le fondement de toute transaction immobilière.
Lorsqu’un bien est vendu, acheté, transmis ou financé, les différentes parties doivent pouvoir s’appuyer sur des informations exactes, accessibles et juridiquement fiables. L’inscription au registre foncier permet notamment d’établir les droits de propriété, les servitudes et les gages immobiliers liés à chaque bien.

La récente cyberattaque ayant visé l’administration roumaine chargée du cadastre et de la publicité foncière rappelle toutefois qu’à l’ère numérique, la sécurité juridique dépend également de la disponibilité et de la résilience des systèmes informatiques.

Sans céder à l’alarmisme, cet événement mérite l’attention des propriétaires, des acquéreurs et des professionnels du marché immobilier suisse.


Ce qui s’est réellement passé en Roumanie
L’Agence nationale roumaine du cadastre et de la publicité foncière, l’ANCPI, a confirmé avoir été la cible d’un incident de cybersécurité ayant nécessité l’isolement de certains systèmes et l’interruption temporaire de plusieurs services numériques.

Cette indisponibilité, encore d'actualité à l'heure de l'écriture de cet article, a inévitablement compliqué le travail des particuliers et des professionnels dépendant de ces applications pour accomplir des démarches foncières et immobilières.

Certains articles et messages diffusés en ligne ont affirmé que l’ensemble du registre foncier roumain aurait été supprimé par un pirate informatique. Cette présentation doit cependant être fortement nuancée. Dans sa mise à jour officielle sur l’incident de cybersécurité, l’ANCPI a déclaré qu’après les vérifications effectuées, ses bases de données techniques et juridiques n’avaient pas été affectées. L’institution a également indiqué que les informations alarmistes circulant dans l’espace public ne provenaient pas de sources officielles et ne reflétaient pas l’état réel de l’enquête.

Les autorités roumaines ont néanmoins dû engager un important processus de sécurisation, de vérification et de remise en service progressive des applications. L’incident était donc bien réel, tout comme l’indisponibilité, encore à l'heure de l'écriture de cet article, des services, mais la disparition définitive de l’ensemble des données foncières n’est pas confirmée par la source officielle.

Cette distinction est essentielle. Elle permet de mesurer la gravité d’une attaque informatique sans transformer une interruption de service en perte irréversible de tous les droits de propriété.


Pourquoi un registre foncier est-il si important ?
Un registre foncier ne constitue pas une simple base de données administrative. Il donne une représentation officielle des droits portant sur les immeubles. Il permet notamment d’identifier les propriétaires, d’inscrire certains gages immobiliers et de rendre opposables des droits attachés aux biens.

Son bon fonctionnement est indispensable à de nombreuses opérations :

• la vente ou l’acquisition d’un appartement, d’un chalet ou d’un terrain ;
• la constitution d’une hypothèque ;
• l’inscription ou la modification d’une servitude ;
• la division d’une parcelle ;
• la constitution d’une propriété par étages ;
• la vérification de la situation juridique d’un bien.

Lorsqu’un système foncier informatisé devient temporairement inaccessible, les conséquences dépassent rapidement le domaine technique. Des signatures peuvent être reportées, des dossiers de financement ralentis et certaines formalités suspendues jusqu’au rétablissement des services concernés.

La cybersécurité immobilière doit donc être considérée comme une composante à part entière de la sécurité des transactions.


Comment le registre foncier est-il organisé en Suisse ?
Il convient tout d’abord de rappeler qu’il n’existe pas une base de données foncière unique et centralisée couvrant l’ensemble du pays. La Confédération exerce la haute surveillance en matière de registre foncier, tandis que les cantons sont chargés de constituer les offices compétents, d’organiser les arrondissements et de tenir les registres. Dans la plupart des cantons, cette tenue est aujourd’hui partiellement ou totalement informatisée.

L’Office fédéral de la justice présente précisément cette répartition des responsabilités sur sa page consacrée à l’organisation du registre foncier en Suisse. Cette organisation cantonale distingue la situation suisse de celle d’un pays disposant d’un registre national entièrement centralisé. Elle ne permet toutefois pas de conclure qu’une cyberattaque serait impossible ou nécessairement sans conséquence.

L’informatisation améliore la rapidité, la traçabilité et l’efficacité des procédures. Elle implique en parallèle une dépendance accrue envers les infrastructures informatiques, les réseaux, les systèmes d’authentification et les procédures de sauvegarde.

La fiabilité du registre foncier suisse repose ainsi sur plusieurs éléments complémentaires : un cadre juridique solide, une organisation institutionnelle rigoureuse, des systèmes informatiques sécurisés et une capacité éprouvée à poursuivre ou à rétablir les services après un incident.


Une attaque informatique peut-elle remettre en cause la propriété d’un bien ?
Une indisponibilité informatique ne signifie pas automatiquement que les propriétaires perdent leurs droits. Il faut distinguer l’accès temporaire à un système, l’intégrité des données qu’il contient et les effets juridiques des inscriptions foncières.

Une cyberattaque peut empêcher momentanément la consultation d’informations ou le traitement de nouvelles opérations. Elle peut également imposer des vérifications approfondies avant la remise en service des applications. Cela ne signifie pas pour autant que les droits de propriété disparaissent instantanément.

La situation roumaine illustre précisément cette nuance : les services ont été rendus indisponibles à titre temporaire afin d’isoler les systèmes, de traiter les vulnérabilités et de protéger l’intégrité des données. Pour les acteurs du marché immobilier, l’enjeu principal réside donc dans la continuité du service, la préservation des informations et la capacité à vérifier puis à restaurer rapidement les systèmes.


Les sauvegardes hors ligne, un élément essentiel de la résilience
Aucun système connecté ne peut être considéré comme totalement invulnérable. La prévention demeure indispensable, mais une stratégie de cybersécurité sérieuse doit également prévoir qu’un incident puisse malgré tout se produire. Il faut alors pouvoir isoler les environnements concernés, identifier l’origine de l’attaque, préserver les données et remettre les services en fonction dans des conditions contrôlées.

Parmi les mesures les plus importantes figurent les sauvegardes isolées du réseau.

Dans ses recommandations destinées à la protection informatique des autorités, l’Office fédéral de la cybersécurité préconise notamment :

• de définir un processus régulier de sauvegarde et de le respecter systématiquement ;
• de conserver une copie supplémentaire hors ligne et hors site ;
• de maintenir des versions antérieures pendant plusieurs mois ;
• de tester périodiquement la restauration des sauvegardes.

Une sauvegarde n’est en effet véritablement utile que si elle reste inaccessible aux attaquants et si sa restauration a été vérifiée en conditions réelles. Une copie constamment connectée au réseau pourrait être chiffrée, altérée ou supprimée en même temps que les données principales.

La résilience repose donc non seulement sur la fréquence des sauvegardes, mais aussi sur leur séparation technique, leur conservation dans le temps et la capacité des équipes à les restaurer rapidement.


Espérons que cela n’arrive jamais en Suisse
L’incident roumain constitue un rappel utile pour tous les pays dont les infrastructures administratives sont largement numérisées. Il serait toutefois excessif d’affirmer, sans information officielle, que les autorités suisses auraient immédiatement adopté de nouvelles mesures en réaction à cet événement précis. Il est plus juste de rappeler que la Suisse dispose déjà d’autorités spécialisées, de règles de surveillance et de recommandations concrètes en matière de sauvegarde et de continuité informatique.

On peut également raisonnablement attendre des organismes compétents qu’ils étudient les incidents survenus à l’étranger et qu’ils en tirent les enseignements nécessaires. En cybersécurité, la vigilance doit être permanente : les procédures doivent être réévaluées, les sauvegardes réalisées régulièrement et les plans de restauration testés avant qu’une crise ne survienne.

L’événement roumain devrait ainsi renforcer l’attention portée à la conservation de copies hors ligne, à leur renouvellement fréquent et à la capacité de restaurer les données foncières dans des délais maîtrisés.

Espérons qu’une attaque comparable ne perturbe jamais les services du registre foncier en Suisse. Mais l’expérience montre que la meilleure garantie ne réside pas dans la conviction d’être à l’abri. Elle repose sur l’anticipation, la préparation et la faculté de rétablir rapidement les fonctions essentielles.


Une question qui concerne l’ensemble du marché immobilier
La sécurité d’une transaction ne dépend pas uniquement de la valeur du bien, de la qualité du contrat ou du financement accordé par une banque. Elle repose également sur la fiabilité des institutions et des données qui établissent les droits attachés à chaque propriété.

Pour une agence immobilière, suivre ces évolutions ne consiste pas à se substituer aux autorités, aux notaires ou aux spécialistes de la cybersécurité. Il s’agit simplement de comprendre les transformations qui influencent progressivement le métier et la sécurité des opérations réalisées pour le compte des clients. Spécialisée dans le courtage et la location immobilière à Crans-Montana et ses environs, ImmoCrans SA – Barras & Partners SA suit avec attention les évolutions juridiques, économiques et technologiques susceptibles d’avoir une incidence sur le marché immobilier suisse.

Dans un secteur fondé sur la discrétion, la précision et la confiance, la protection des données et la continuité des services publics sont devenues des enjeux qui concernent chaque propriétaire, chaque acquéreur et chaque professionnel.